Topøkonom: Højere renter er kommet for at blive – det skubber de unge længere væk fra boligmarkedet i København

Før pandemien brød ud, betød tiden med de uhyre lave renter, at det kun kostede 3.610 kroner om måneden før skat at låne en million kroner. I dag koster det 5.521 kroner før skat at låne en million kroner. Det er en stigning på lidt mere end 50 procent. Og det niveau må vænne os til er kommet for at blive. Sådan lyder konklusionen fra cheføkonom i Nordea, Helge J. Pedersen. Vedvarende højere renter og de nye boligskatter bliver to nøglepunkter, som sætter en helt ny dagsorden for det danske boligmarked i år. Og det vil specielt én gruppe danskere, førstegangskøberne og dermed de unge, komme til at kunne mærke. Nordea har netop udgivet bankens seneste prognose for dansk økonomi, hvor de også har set på udviklingen på boligmarkedet. »Der var en fremrykning af mange bolighandler i slutningen af 2023 på grund af de nye boligskatter. Nu er vi inde i 2024. Der er langt færre handler. Vi skal vænne os til den nye rente. Den vil gøre det dyrere at købe bolig,« siger Helge J. Pedersen. Han fremhæver, at priserne vil udvikle sig forskelligt hen over landet på en helt anden måde end de tidligere år. »Det er anderledes, da vi i mange år har set, at boligpriserne er steget kraftigt i de store byer, mens der har været fald andre steder. Der tror vi, at skattereformen gør, at vi får et helt andet billede,« siger Helge J. Pedersen. Svært at finde balancen Når man umiddelbart læser prognosen for boligmarkedet fra Nordea, ser den ikke specielt voldsom ud. Nordea regner med, at huspriserne det kommende år kun vil stige en smule hurtigere end inflationen. Men det dækker over en udvikling, der er meget forskellig landet over. Uden for de store byer vil udviklingen blive understøttet af reformen af boligskatten, som giver omkring otte ud af ti boligejere en lavere samlet boligskat. Men i de store byer er det modsat, og det gør, at Helge J. Pedersen regner med, at parcelhuse og ikke mindst ejerlejligheder i de større byer vil få det svært. Her kan priserne falde, og der vil være færre handler. »Det er der, hvor priserne er steget langt mest over de seneste år, og det er også der, hvor de sætter sig mest. Hvis de ikke sætter sig, kommer der stilstand på boligmarkedet. Det bliver svært at finde den rigtige balance i priserne for køber og sælger,« siger Helge J. Pedersen. De hårdere regler Den højere rente vil naturligt nok ramme boligkøbere i hele landet, men den vil gøre mest ondt i de større byer, specielt København. Som beskrevet i Berlingske er renten på det fastforrentede boliglån netop kommet op på fem procent for det afdragsfrie lån. For lån med afdrag er det fortsat fire procent, der er det toneangivende. Det er afgørende for boligejerne, for det er det lån, som de bliver kreditvurderet efter, når de skal købe ny lejlighed eller nyt hus. Helge J. Pedersen fremhæver, at det afgørende budskab for boligkøberne er, at de godt kan glemme alt om de glade dage med en rente tæt på nul. Han tror, at den korte rente vil falde, når Den Europæiske Centralbank, ECB, begynder at sætte renten ned, men det samme vil ikke være tilfældet med den lange rente. »Boligejerne skal ikke regne med, at renterne kommer ned på det niveau, vi så for få år siden. Den lange rente vil permanent ligge højere. Det vil nok snarere være fem procent end tre procent,« siger Helge J. Pedersen. Den højere rente vil slå hårdest igennem i de store byer som København og Aarhus, fordi boligpriserne er nået op på niveauer, der gør det sværere at optage boliglån for den almindelige dansker. »Det er klart, at når renten er tæt på nul, er det nemmere for førstegangskøbere. Der er stor forskel på, om renten er tæt på nul eller er på fem procent. Det rammer dem, som skal ind på boligmarkedet, når renten er på det nuværende niveau,« siger Helge J. Pedersen, der mener, at vi måske kan sammenligne situationen med tiden op til finanskrisen, hvor vi havde kraftigt stigende boligpriser efterfulgt af en boligboble. »Dengang måtte de unge i stigende grad bosætte sig i relativ stor afstand fra København. Det er nok det, som kommer til at ske igen. Hvis man kommer uden nogen formue, bliver det svært at etablere sig i København,« siger Helge J. Pedersen. Gevinsten er forsvundet Ser vi på boligpriserne i Københavns og Frederiksberg kommuner, så har de kørt noget op og ned de seneste år. Helt uventet steg boligpriserne kraftigt under pandemien over hele landet. De nyeste tal er fra marts i år, og de viser, at priserne på ejerlejligheder i København og på Frederiksberg var henholdsvis 8,2 procent og 11 procent højere, end samme måned året før. Det er tal fra Boligsiden.dk, som Berlingske har sæsonkorrigeret. For huse er der kun tal for Københavns Kommune, og her lå priserne i marts i år 7,6 procent højere end året før. Privatøkonom i Arbejdernes Landsbank Brian Friis Helmer er meget enig i konklusionerne. Han påpeger, at problemstillingen også kan ses ud fra det begreb, som hedder boligbyrden. Den angiver, hvor meget ydelsen på et boliglån det første år udgør af ens indkomst. Det er ydelsen det første år med afdrag og efter skat. Den fortæller i høj grad, hvor meget det koster at komme ind på boligmarkedet. Boligbyrden udgør i øjeblikket omkring 60 procent af den disponible indkomst for en gennemsnitlig lejlighed på 100 kvm i København. »Inden corona satte ind og satte fut i boligmarkedet, lå boligbyrden omkring sit historiske gennemsnit på 50 procent i København, og det understreger, at det er blevet dyrere at træde ind på boligmarkedet i København,« siger Brian Friis Helmer. Både Brian Friis Helmer og Helge J. Pedersen påpeger, at førstegangskøbernes mulighed for at opbygge en formue er reduceret. Tidligere kunne man komme ind på boligmarkedet ved at købe en mindre lejlighed. Den kunne man sælge og få en gevinst, som kunne bruges til at købe den næste bolig. Men med de højere boligpriserne er den »fødekæde« til at få opbygget en boligformue blevet brudt. https://www.berlingske.dk/oekonomi/topoekonom-hoejere-renter-er-kommet-for-at-blive-det-skubber-de-unge